コラム
三重には人里離れた山もあれば大きな市街地もある
相談者
三重で土地を買って家を建てたいだけど、相場を教えてください。
森
土地を買って家を建てたい、ということは注文住宅をイメージされていますよね。でしたら相場はものすごく広い範囲になってしまいます。
三重県は山間部も多く、土地代が極めて安い地域もあります。そういった地域にローコストの家を建てれば1000万円代で土地と建物が手に入りますし、逆に近鉄やJRの大きな駅に隣接したエリアに高級住宅を建てれば1億円超えだってありえます。注文住宅を建てるとはそういうものです。
相談者
では、私たち夫婦のように30代で子どもが2人いて、世帯年収が400～500万円程度の家庭が土地購入から家を建てる場合の相場、という条件であればどうですか？
森
一番多い層としては、だいたい500万円から1000万円以内で土地を購入して、1500万円から2500万円以内で家を建てる、という感じでしょうか。家の値段は諸費用を含んだ価格です。
よくチラシで見る「坪単価30万円×35坪の家で1050万円！」なんていうのは家の本体価格しか計算していないので、それでは家は建ちません。人が住めるようにするためにライフラインを整えたり、税金や手数料なんかを足していくと、ローコスト住宅でもやはり1500万円程度にはなります。
三重と他都道府県の相場は違うのか
相談者
三重は田舎のイメージですが、他の県に比べて土地と建物の相場は安いですか？
森
土地に関して言えば、当然東京や大阪、名古屋に比べてかなり安くなります。
東京のど真ん中なら30坪で1億円を超える土地もありますが、三重県なら近鉄やJRの主要駅近くても坪100万円を超えるような土地はめったにありません。また、ご存知のとおり三重県は山間部も多く、坪2万円という土地もあります。
建物の相場に関しては、全国どこも大して変わりません。いわゆる「普通の家」を建てるのであれば、先ほど申し上げたように1500万円から2500万円ぐらいで建ちますし、大手ハウスメーカーなら3000万円から5000万円ぐらいが一般的でしょう。
ただ、“相場”と“平均”は違います。例えば、東京の港区では平均世帯収入が900万円を超えています。そうすると当然、建てる家の「平均」価格も高くなりますが、それが「相場」ではありません。
一方、三重県では平均世帯年収は400万円前後なので、相談者さんと同じような価格帯で家を建てる方が多くなります。
相場や平均でマイホームの予算は決まらない
相談者
なるほど。では、私たちは1000万円以内の土地を探して、2000万円ぐらいの建物を建てて、合計3000万円ぐらいかかるということですね。この場合、月々のローン支払いはいくらぐらいになりますか？
森
ちょっと待って下さい。家を建てるのはそんなに単純なものではありません。相場がこれぐらいだから自分たちもその範囲内なら大丈夫、なんてことはありませんし、ご家族ごとに実現したい暮らしは違うはずです。注文住宅を建てるのであれば、その部分を十分に検討する必要があります。
相談者
具体的にどういうことですか？
森
家の予算を考えるうえで、相場から割り出してはいけないポイントが2つあるんです。
まず1つはお金の問題。仮に同じ年収の家族が2世帯あったとしても、それぞれのご家庭で支出も貯金も異なります。娯楽や子どもの習い事など、家以外の生活に重点を置くご家族もいれば、家を建てるために貯金を貯めているためまとまった頭金を用意できる家庭もあります。家を建てたいと思ったとき、相場が気になるのは仕方ありませんが、最初にやるべきことは、自分たちが月々いくら返していけるか、という資金計画です。
年収500万円以上ある方でも住宅ローンが組めない場合もありますし、その逆もあります。年収がいくらだから月々いくらのローンが組める、という簡単な計算は非常に危険です。よくインターネットなんかに「住宅ローンは年収の〇％まで借りられる」という記事を見ますが、これはあくまで借りられる上限額です。借りられる額＝返せる額ではありません。
相談者
なるほど。現在、アパート代を月々払っているから、それにプラスいくらか支払えばマイホームが持てると思っていました。でも、これから子どもが大きくなると学費もかかるし、家が広くなれば電気代も今よりかかるだろうし……。この先何十年も毎月ローンを払うことを考えたらちゃんと計算しなくちゃいけませんね。
森
仰る通りです。資金計画というのは家族のファイナンシャルプランから始まります。今の家計だけでなく、家を建てた後の家計もシミュレーションして月々いくらのローンを払えるかを計算します。建築の依頼先が良心的な会社であれば、その会社に資金計画の相談にのってもらうのもおすすめです。
総予算が決まったら土地代と建物代のバランスを検討
相談者
よく分かりました。ポイントその2は何ですか？
森
相場で予算を決めてはいけないポイントその2は、土地代と建物代のバランスです。資金計画がきちんとできて、月々返済できる住宅ローンの金額が分かったら、逆算的にローン借入額を計算します。今回は、土地購入から家を建てるという話なので、自己資金とローン借入額を足した金額が、土地と建物の総額です。
このとき重要になるのが、いくら土地に充てて、いくら建物に充てるかの配分です。資金計画や配分を考えずに、良い土地があったからと飛びついて買ってしまうと、建物に充てられる予算が少なくなり希望の家を建てられない、なんてことになりかねません。
あらかじめ土地が決まっている方や、ご両親の援助などで土地代を別途捻出できる場合は別ですが、土地探しから始める場合には非常に大切なポイントです。例えば、名古屋に通勤するのでアクセスの良い四日市駅か桑名駅の近くがいいというパターンや、広くて日当たりの良い庭で子どもたちがかけ廻っているような家がいいというパターンなど、家族ごとに理想とする土地は異なります。マイホームを建ててどんな暮らしをしたいのか、それに合うように土地と建物の金額のバランスを決めていきます。
三重県のエリア別土地代ランキング
相談者
先ほど、相場として三重県では土地を1000万円以内で検討する方が多いと仰っていましたが、その金額ではどのあたりのエリアがありますか？
森
相場と平均が違うという点では、先ほど私が申し上げた1000万円という価格も、正しくは相場ではなく平均ですね。最初に申し上げた通り、三重と一口に言ってもかなり地価に差があります。
平均坪単価を市町村単位で申し上げるなら、三重県で一番地価が高いのは桑名市で平均坪単価は18万円代後半です。桑名駅から名古屋駅までは電車で30分かからないので、名古屋の通勤圏として人気があります。30年ほど前には名古屋のベッドタウンとして大規模な宅地開発がありました。
同じく18万円代なのが四日市です。桑名よりも栄えていて、それでいて名古屋にも1時間以内で行けるため人気があります。
次いで、伊勢市、津市、朝日町は平均坪単価16万円台です。伊勢市は海と山に囲まれて、三重県ではトップクラスに“暮らしやすい町”として人気がありますし、津市は県庁として街が栄えています。朝日町は桑名と四日市の間にある町で、近年商業施設が多く建設され1号線沿いを中心に暮らしの環境が整っているようです。
一方、三重県で坪単価が最も低い土地は、度会町や大台町、志摩市など、伊勢よりも南のエリアが挙げられます。こちらは、平均坪単価が3万円代ですが、場所によっては1万円を下回る土地もあります。伊賀市や名張市は近鉄からは遠く離れますが、JR関西線が走っているので、地価が安い割には住みやすいと人気のエリアです。
土地は立地と広さだけで決めてはいけない
森
ご家族で暮らす一般的な戸建ての家を建てるなら、最低30坪の広さは必要だと言われています。しかし、土地には広さに対して何％の広さの建物しか建ててはいけないという建坪率や容積率などの制限があります。例えば、30坪の土地で建坪率が70%なら、21坪までの家しか建てられません。
相談者
容積率とは何ですか？
森
簡単に言うと、建坪率は土地面積に対する1階の床面積、容積率は土地面積に対するすべての階の床面積の合計です。先ほどの例で、30坪の土地で建坪率が70%、容積率が200%だとすると、1階の床面積は最大21坪、家全体の床面積の合計は60坪以下でなくてはいけません。
1階の21坪に合わせて長方形で3階建ての家を建てると63坪になってしまうので、それは建築できない、ということになります。
さらに言うと、土地は街並みに深く関係しているので、この町には何階までしか建ててはいけませんよ、という地域ごとの条例や、隣接する北側の家に配慮して家を建てましょう、といった北側斜線制限なんてものが法で決められています。
そういったことを考えると、30坪というのは本当に最低限の広さといえるでしょう。現実的には、50坪購入したり、三重の中でも地価が高くないエリアで100坪ぐらいの土地を買ったりする方も少なくありません。
相談者
なんだか土地を買うってややこしいんですね。自分たちで探せるか不安になってきました。
森
主要都市だと法的な制限がすごく重要な要素ですが、三重は比較的土地に余裕があるので、それほど心配はいりません。四日市や桑名の駅前の土地を買うとなると話は別ですが、三重は車を持っている方が多いので、主要駅にこだわる方でも駅から車で20分程度離れた土地を探す方がたくさんいらっしゃいます。
そのため、建坪率や容積率に厳しく制限されるケースは少ないんです。
三重県の土地購入事情
相談者
具体的にどんな条件の土地を買う方が多いんですか？
森
何度も申し上げている通り、みんながそうだから相談者さんもそうすれば安心、という指標にしてほしくないのですが、電車通勤をしている人は、近鉄の主要駅にこだわることが多いです。この場合、駅から車で20分圏内ぐらいで、坪単価15万円、50坪程度の土地などが選択肢にあがります。
通勤に電車を使わない人や、マイカーで生活をしている人だと、もっと山側で安く広い土地を探す方が多いです。坪単価10万円の土地を70坪程度で700万円とかですね。
相談者さんのように若い方で、これから土地を新しく買おうという方は、まず団地を探される方が多いです。団地といってもアパートなどではなく、一戸建て住宅の新興住宅地や分譲宅地が固まったエリアのことも三重では団地と呼びます。桑名であれば大山田団地とか、四日市の桜台などです。
静かな住環境が確保でき、同世代の家庭が近隣に多数いるため人気が高く、土地代も駅から離れている割には若干高くなります。例えば、団地の中の土地が坪15万円で、その団地から1キロほど離れた田畑が多い土地だと、坪単価が10万円以下、なんていう例もたくさんあります。
今回は、“相場”に関するご質問なので一般論としてお話ししていますが、土地を買って家を建てたいと思ったら、資金計画や家族の暮らしに対する理想などを個別に住宅会社に相談をするのが、一番失敗が少なく、遠回りをしなくてすむ方法です。
相談者
住宅会社に最初から相談をするんですか？
森
そうです。土地探しから家づくりを始める場合には、ぜひ住宅会社選びを先にすることをお勧めします。実際には、不動産屋さんから土地を買いますが、不動産屋さんというのは土地のプロであって家づくりのプロではありません。
先ほどの建坪率や斜線制限などは、法で決められていることなので、不動産屋さんも知っていますが、キッチンに光が入るかとか、リビングの窓が隣の家の窓と向かい合わせにならないかといった、家のプランニングと合わせて土地を検討するためには、住宅のプロと一緒に土地を探したほうが確実です。
相談者
土地探しよりも先に住宅会社を選ぶんですね。住宅会社選びは、土地が決まってからのつもりだったので情報収集ができていないのですが、三重県にはどのくらい住宅会社があるんですか？
家を建てる会社には種類がある
森
三重に限らず、家を建てる会社にはいくつか種類があるのをご存じですか？
相談者
建売業者や注文住宅会社といういことですか？
森
確かに、建売専門の会社も中にはありますが、業界的には住宅会社の分類は会社ごとの規模でだいたい呼び分けています。あくまで何となくなので、別にルールがあるわけではありませんが。
まず有名なのはタマホームさんや積水ハウスさんといった、テレビCMを流しているような大手ハウスメーカーです。ハウスメーカーの特徴は、全国展開をしていることと、家がある程度パッケージ化されていて、デザインや間取りなどの柔軟性には欠けるといった点です。また、広告費などをふんだんに使っている場合は、建物の価格にそういった費用が上乗せされるため、コストが上がるリスクもあります。洋服や鞄で例えて言うなら、ブランド商品のようなイメージです。ネームバリューがあり、メンテナンスなどの制度も整っていることが多いですが、商品価格は安くありません。
次に、ビルダーと呼ばれる会社があります。これは、例えば三重県なら、三重全域とか、北部とか南部とか、複数の支店をもって大きなエリアを商圏としているような会社です。年間受注棟数は100棟を超えることもあり、三重にもそういった会社はいくつかあります。
次に、ビルダーよりも申し少し規模が小さいのが工務店です。地元の工務店に依頼すれば、その土地に合った建築方法やエリアならではの暮らしの工夫などを提案してもらえることが期待できます。設計から建築までのノウハウを持っており、責任を持って最後までお付き合いできそうです。ただし、地域密着のよさの反面、施工にあたれる対応エリアが限られていたり、遠方からの依頼には応えられない業者があるのが難点です。
こだわった独自のデザインの家を建てたい場合には、設計事務所という選択肢もあります。設計事務所に依頼する場合は、デザイン料が高額となる可能性があります。しかし、柔軟性とアイデアに富んだデザインを提案してもらえる期待感があります。デザインの美しさや限られた土地の中で自分たちの希望をより多く取り入れて欲しい場合などには向いていると言えそうです。ただし、設計事務所は宣伝広告をあまり積極的にしていないことが多いので、良い設計事務所を探すのは手間がかかるかもしれません。
相談者
へ～、初めて知りました。土地のことしか考えていませんでした。
森
土地の前に住宅会社選び、住宅会社選びの前に、自分たちがどんな家を建てたいのか、予算はいくらなのかを家族で話し合って決めるというプロセスがあります。また、三重県の土地事情と言ってもかなり範囲が広いので、上記のプロセスを経て、あたらめて自分たちがマイホームを構えたいエリアを絞ってから、そのエリアについて詳しく土地相場を調べてみてください。
私も機会があればエリアごとの情報も配信していきます。
