コラム
一戸建てを購入する際、お金は最も重要な懸念事項の一つになります。今回は、四日市で一戸建てを建てるために知っておきたいマネープランの基礎知識をご紹介。一戸建て購入にかかる費用をステップ別に考えてみます。決して小さな金額ではないので、支払う費用や資金調達方法を理解しておかないと大変です。マイホーム購入を実現するためには不可欠な知識なので、是非一読ください。
土地を買うときにかかるお金を計算
一戸建てを建設するにあたって土地を購入する場合、以下のようなお金がかかります。
土地代
「土地代＝地価」は坪単価(1坪＝畳2枚分あたりの単価)でおおよその相場を見ることができます。四日市は、桑名市に続き三重で2番目に地価が高く、三重県の平均坪単価が14万円台なのに対し、四日市の平均坪単価は18万円台後半です。ちなみに3番目に地価が高い伊勢市とは2万円以上差があります。
四日市の中でも、とりわけ坪単価が高いのは近鉄四日市駅周辺です。中には、坪単価100万円以上のエリアもあります。しかし、このエリアは商業ビルやマンションなどの集合住宅が立ち並ぶエリアで、一戸建てのために土地を買おうという人はほぼいないでしょう。
四日市で家を建てる人に人気のエリアは、四日市以外の近鉄またはJR駅の近くや、桜台や三滝台といった戸建て団地エリアです。その辺りの坪単価は、15～20万円台。近鉄急行が停まる富田駅周辺も人気ですが、このエリアは坪単価が20万円を超えます。もし、四日市市内で坪単価10万円台前半以下で土地を探すなら、近鉄やJRの沿線から離れたエリアに絞られるでしょう。
一般的な一戸建てを建てるには最低限30坪、庭や駐車場を考えると40坪程度が必要なので、四日市で家を建てる場合、土地代は400万円～800万円が最も多い価格帯になります。
手数料
土地を売買する場合、不動産屋さんに仲介手数料を支払います。仲介手数料の金額は「料率」という考え方のもとにある程度統一されていて、土地代金の3%に「＋2万円」とか「＋6万円」という金額をよく目にします。
「＋6万円（2万円）」の部分を不可解に思われる方が多いですが、業界内のルールに沿った方程式によって出た数字です。ここでは詳しく書きませんが、興味のある方は「仲介手数料 ＋6万円」と調べてみてください。たくさんの解説サイトが見つかります。また、土地を購入し登記をするために司法書士に依頼する場合は、その報酬も発生します。
税金
法的に土地は“消費”するという考え方をしないので、土地自体に消費税はかかりません。しかし、仲介手数料や司法書士に支払う報酬には消費税がかかります。また、契約書に貼る印紙税が数万円×枚数分。そのほか、土地購入にも住宅ローンを使う場合には、ローンに関する手数料や印紙税がかかります。
地盤改良費・ガス水道整備費
買った土地の地盤が緩かったり、上下水道やガス管が整備されていなかったりする場合は、土地整備のためのお金が必要です。水道管の整備と道路工事が必要となると、200万円を超える場合もあります。事前確認をしないと予定外の大きな出費に繋がるので注意しましょう。
不動産屋さんは、ある程度土地のコンディションを把握していますが、一戸建てを建てることを前提に土地を購入するのであれば、ぜひ建築を依頼する住宅会社の担当者にも相談して下さい。地盤の固さ、上下水道・ガス管以外にも、地形や地域によって住居を建てるために必要な条件がある場合があります。不動産屋さんに相場よりかなり安い土地を紹介してもらったのに、地盤改良でむしろ高くついた、といったように、土地購入の予算組みの中で一番失敗が多い項目です。必ず事前に確認をしてください。
一戸建て建設時にかかるお金とスケジュール
契約前に支払う費用
地盤改良が必要かどうかを確認することを「地盤調査」と言います。地盤改良は不動産屋さんではなく、住宅を建てる会社に手配してもらうのが一般的です。一戸建てが立ち並ぶ分譲地などでは、地盤調査をする前でも住宅会社がある程度土地のコンディションを把握しています。しかし、実際に家を建てるには、地盤調査の結果をもとに基礎の強度を決めたり、地盤改良費を算出したりするので、地盤調査は必要な作業です。
地盤調査は住宅会社に建物と一緒にお願いできるほか、施主自身で手配することも可能です。前者の場合は、住宅会社との建築請負契約前に地盤調査費用を支払うことになります。地盤調査費用は、簡易タイプで5～10万円程度、本格的なものだと20万円以上する場合もあります。三重の場合、親から譲り受けた農地を整備して一戸建てを建てる方が多く、廻りに住戸が少ないような土地では綿密な調査が必要です。
仮契約にかかる費用
見積もり・設計・契約、この3つの順番は住宅会社によって若干の違いはありますが、ある程度本格的な設計をしなくては見積もりが出せず、見積もりが出ないと契約ができないのは同じでしょう。したがって、契約前に細かい設計の打ち合わせが必要になります。
この時点で担当者の人件費や設計士の手数料が発生するので、本契約前に「設計契約」や「プランニング費用」といった形で10万円～30万円程度の費用を支払うことがあります。この金額分は本契約をした後に差し引かれる場合もありますが、住宅ローンを組む予定の方でも現金で支払うことになります。
契約時にかかる費用
土地の状態を把握でき、正式な見積りが終わればいよいよ契約です。このとき、契約書作成のための印紙税、建築確認申請費などがかかります。着手金として工事費用の1割～3割程度を前払いして、実際の工事に入ります。
建築中にかかる費用
一軒家を建てるには、一定の時間がかかるのが通常です。そのため、着工時に3割程度、中間段階で3割、引き渡し時に残代金など、何度かに分けて支払います。住宅ローンを組む場合、金融機関が実際に融資してくれるのは家が完成して検査に通った後です。契約から完成までに支払う分は、つなぎ融資を利用するケースがあります。
それ以外の建築中にかかる費用には、上棟式の雑費やお祝儀、大工さんや職人さんへの差し入れ費用などがあります。上棟式や差し入れは地域や住宅会社の習慣によって違いがあるので、必ず必要というわけではありません。レアケースですが、工事中に近隣の方へお祝儀を配る風習がある地域などもあります。
家が完成したときにかかる費用
完工時には、建築費の残代金以外に登記費用が必要です。新築建物の表示登記や抵当権設定登記に関する費用、専門家に依頼する場合の司法書士報酬などが掛かります。そのほか、引っ越し費用、ご近所へ挨拶へ行く際のお品代、新しい家具や家電を置く場合にはそれらの費用もかかります。
引渡し後にかかる費用
引き渡しを受けてから半年〜1年くらい経つと不動産取得税が請求されます。床面積に応じた軽減措置を使うために申告が必要なケースがあり、担当課に相談のうえ、正しい処理を進めてください。
「自己資金ゼロでも大丈夫！」に要注意
「自己資金0円でも家を建てられる」という情報をインターネットやチラシで散見しますが、工事契約をしたタイミングで必要とされるお金も多く、ある程度の手許資金がないと話がスムーズに進みません。つなぎ融資も含めて全額住宅ローンで支払うつもりでも、実際にはこまめに現金が必要になるシーンが多々あります。融資が下りたら返すからと言って親族に現金を借りる人もいますが、計画的で安全な資金計画とは言えません。家族の生活に関わることなので、必要資金を正しく把握し、余裕をもった資金繰りを検討しましょう。
一戸建てを維持するのにも費用がかかる
マンションの賃料を払うのがもったいないと感じて、一戸建てを考えるご家族がいます。しかし、一戸建てを維持するためにもいろいろな費用が必要で、コストゼロで住まいを維持できるわけではありません。税金関係だけでも下記のような費用がかかります。
固定資産税
毎年1月1日時点の不動産所有者に課される税金。都市計画法の市街化区域内に住まいを設けた場合、納税義務が発生します。また、都市計画事業などの費用を平等に負担するため、都市計画税は固定資産所有者に課されます。課税標準の0.3％を上限として、都市計画区域内に不動産を持っている人が納税者とみなされます。
修繕費
マンションのように毎月決まった管理費が徴収されることはありませんが、定期的な修繕コストが必要です。一戸建てであっても劣化していくので、快適な環境を維持していくための必要コストと考えましょう。購入する一戸建てのグレードによって異なりますが、10年目で100万円程度、30年で500万円などまとまった出費がかかります。そのときの家計の状況次第で多少時期をずらすことは可能ですが、修繕を見込んで計画的に貯蓄していくと安心です。
リフォーム費用
家族構成や生活スタイルの変化によって大規模なリフォームを検討する場合、まとまったお金が必要です。四日市は土地代が安くないため、親から子へ住み継いでいく方が多くいらっしゃいます。そのため、一戸建てのリフォームをする人が多いようです。リフォームが必要なシーンになったときのことを想定して、マイホーム購入後のマネープランを考慮しましょう。
住宅ローンの種類と選び方
一戸建てを買うときの住宅ローンは、その後の家計を大きく左右する決断です。金融機関が数多くの住宅ローンを商品化していて、金利や支払い期間、金利の変動タイプもさまざまです。
住宅ローンの相談は誰にするべきか
どんな住宅ローンが自分たちに合っているのか、実例を多く見ている住宅会社の担当者や、お金のプロであるファイナンシャルプランナー（FP）に相談をしながら選びましょう。ただし、金融機関の窓口や特定の金融機関と懇意にしている住宅会社など、住宅ローンによって利益を得る人の意見には注意してください。悪意があるわけではありませんが、彼らも仕事なので利益の大きい住宅ローンを勧める場合があります。
金融機関が顧客に貸せる最高金額が、顧客が健全な家計で生活できる適正金額と同じとは限りません。住宅ローンの相談は、本当に施主の生活を考えてくれる信頼できる住宅会社か、若干の出費をしてでも損得抜きにアドバイスしてくれるファイナンシャルプランナーにすると安心です。最近では、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーの資格をもつ住宅営業マンが増えてきていますので、そういった方に相談するのもお勧めです。
王道は「少なく」「短く」ですが……
単純に総支払い額を抑えたい場合は、できる限り頭金をたくさん支払って借り入れ金額を減らし、さらに借り入れ期間を短くします。しかし、無理をしすぎて返済期間中の家計が極端に切迫してしまったり、貯金をゼロにしてしまうのはお勧めできません。
暮らしの中には、急な出費が必要な場面があります。そんなときに新たに別のローンを組むぐらいなら、住宅ローンの返済を無理のない範囲に計画し、月々貯蓄していくほうが賢明です。繰り上げ返済も同様で、貯金が溜まる度に全額ローンの繰り上げ返済に充てようとする方がいますが、繰り上げ返済には手数料がかかるため、しっかり検討しましょう。ローンや金利のことを考えると、総返済額に気が取られがちですが、「家族が幸せに暮らすためのローン」にするために、考え方を少し広げてみて下さい。
金利・返済期間と同じぐらい重要な「金利タイプ」
ローン負担を大きく左右する要因として、固定金利と変動金利の違いがあります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解しておきましょう。
固定金利
契約時点で金利条件が決まっており、完済まで所定の金利が適用されます。そのときの経済状態を反映した金利条件になるため、金利上昇が見込まれる時期なら総返済額が有利です。現在のように、史上まれに見る低金利時代にはメリットの大きい選択ですが、金利が一時的に高騰している状況で契約すると負担が重くなるリスクがあります。
変動金利
定期的に金利条件の見直しが入り、市況を反映した条件で返済します。今後の経済情勢が見えにくい場合のリスクヘッジ手段として有効ですが、思った以上に金利が高騰すると負担が重くなるケースがあります。
年収や他のローン状況などを踏まえて計算しないと、住宅ローン契約を組める金額が分かりません。また、マイナス金利導入後の今の状況では、固定金利が有利と判断されやすく、有利な条件で一戸建てを買うチャンスと言えます。今後、消費税が増税すれば、たくさんのお金が必要になる状況が懸念されるため、マイホーム購入を検討しているご家族には、ぴったりのタイミングとも言えるでしょう。
まとめ
四日市に一戸建てを作るうえで知っておきたい重要知識として、費用についてお話しました。安定した生活を維持するために必須の内容なので、ご夫婦でよく見直して現実的な計画を立ててみましょう。夢は、期限をつけると目標になるもの。資金計画や必要な資金をシミュレーションすることで、マイホーム取得にむけた道筋がはっきりします。一戸建てで楽しく暮らす生活を胸に、前向きに取組みましょう！
