コラム
三重県でマイホーム、新築一戸建てを建てるとき、一番大切なことは？
土地の場所や大きさ、価格、家の間取りはとても大切です。材質や性能も大切だと思います。ですが、私が一番大切だと考えるのは、予算、つまりお金です。なぜなら、キャッシュで購入する人は少なく、多くの人に住宅ローンを借りる必要があるからです。また、節税という観点で考えた場合、キャッシュで新築住宅を建てる方にとっても、住宅ローンを借りた方がお得なケースがあります。
家を建てることがゴールではありません。ご両親と同居する方は、ご両親の老後、最後のお別れがあります。また、お子さまを育てる方は、育児・教育があり、子どもたちとどんな楽しい時間を過ごそうかと考えていらっしゃると思います。しかし、最近は、物騒な事件が起きているため、安全性の問題は軽視できません。
こういった新築購入後のすべての生活に、お金は密接に結びついてきます。家さえ建てれば幸せという方はほとんど居ないでしょう。そして、皆さん自身が60歳、65歳、70歳になったときに満足な人生だったなと思っていただくことがゴールですし、その後には、お孫さんとの生活なども待っています。人生80年、85年を精一杯楽しむためにも、お金のことはとっても大切です。
皆さんが理想の暮らしをイメージしたとき、新築の一戸建てに対してさまざまな希望や願望が出てくるでしょう。一方、新築住宅を建設するにあたって、自分はいくらぐらいのローンをどのぐらいの期間払っていくことになるんだろうと不安に思う方もいらっしゃると思います。ローンに関しては、一戸建ての建設にどの程度の費用が掛かるのかで変わってきます。今回は、三重県の新築建設時の予算の相場と予算を削るためのコツについて紹介します。
三重県の新築建築の費用の相場はどのくらい？
三重県で新築一戸建てを建設するなら、費用はいくら程度ですか？という質問をよく受けます。ですが、簡単に答えることは難しいです。なぜなら、住宅というのはサイズ（大きさ）と仕様や設備によって３倍、４倍にも差が生まれるからです。
新築一戸建てを建てるためには、部屋の広さや間取りをどうするか、何階建ての住宅を建設するつもりなのか、それは木造なのか、鉄骨なのか、それとも鉄筋コンクリート（RC)なのか、内装や設備のグレードは……？といった項目を決めないといけません。とことんこだわって住宅を建設したいと思うのであれば、それなりの費用を覚悟しなければならないでしょう。
ただ、三重県で新築を建てようと考えている人の多くは、東京や大阪などの大都市圏で住宅を建てる方と比べると予算は少なくなる傾向がみられます。一般的に、三重県で新築一戸建てを建設する方の場合は、30代前後で初めて家を建てる人の総費用の相場は1,800～3,200万円くらいだと思ってもらえればいいでしょうか。（これでも、2倍近くの開きはありますが）また、木造住宅を建設した場合の坪単価の相場は、仕様や会社によって異なりますが坪40～70万円あたりで落ち着くと思います。
これが、東京や神奈川、大阪のような大都市になると、2,500～5,000万円あたりが費用の相場になりますので、これらと比較すると三重県のリーズナブルさがお分かりになると思います。ただし、これに土地の費用が追加されますので住宅ローンは、これに土地価格と諸経費が加算されます。詳しくは、最後の章でお知らせします。
見積もりは詳細見積をもらうこと
新築住宅を建築した後、住宅ローンを支払えなくなって、家を売却する人が一定数存在します。不動産サイトなどで建築後２～７年ぐらいの築浅の中古住宅が売りに出ることがあります。これは、家は建てたけど結局ローンが支払えなかったために売却したものや、自己破産の後に金融機関が売り主になって販売しているものと考えられます。自主的に売却できる人は、まだ良い方で自己破産にまで追い込まれてしまうと、再び家を建てることは難しくなります。
どうして予算オーバーしてしまうのでしょうか。その要因は、いくつかあります。
- きちんとした見積もりを取らずに契約してしまうパターン
新築住宅を建設する場合、中古とは違って建物のない状態で契約をしなければなりません。間取りを考え、構造などを打ち合わせし、インテリアやエクステリアを決めて「この条件であればいくら」と金額を決めていきます。
通常であればどのような新築住宅を建築するかを決めたうえで、「この住宅であればこのくらいかかります」という正式な詳細見積書を提示。お客様が実際の住宅ローンの支払いなどを確認して、家計に落とし込んで支払えることを確認したうえで、初めて契約という流れになります。ところが、この見積書に問題がある場合があります。
たとえば、「建物自体の金額」を見積書のように提示した上で契約したとします。しかし、建物本体以外でも、住宅の費用はいろいろとあります。インテリアやエクステリアの費用、印紙代や火災保険料、登記に関する費用など手続き面でのコストが見積書から抜け落ちていることがあるのです。
- 追加費用がかさんで予算オーバー
予算内で契約できたと思っていても、追加費用がいろいろと出てきてしまい、予算オーバーという状況になることも考えられます。追加のオプション工事が大がかりな場合、一気に予算が膨らむ恐れもあります。
建物の要望がたくさん出てしまうのは、お客さまの責任なのかもしれませんが地盤が軟弱で補強工事が必要な場合でも、100万円以上の費用追加ということはあり得ます。また、外構（エクステリア）などの追加費用だけで300万円かかる場合もあります。
なので、建物の見積書だけでは絶対に契約してはいません。建物の金額だけでなく、その内訳もしっかり確認しておいて下さい。建物以外にかかる費用をすべて算出してもらって、それぞれ契約した金額に含まれているのかを確認しましょう。もし、入っていない項目があれば、いくらかかるのか、どのタイミングで払うのか、なども住宅会社に確認する必要があります。
また、見積書ひとつとっても、建物の工事の費用やどのような部材を使って作業するのかなど、細かいところまで表記されている見積もりを出してくれる業者は、信用性が高いといえます。お金に関しては、いろいろと見積書に関する疑問点をぶつけてみて、皆さんが完全に納得するまで契約は控えるべきです。最近の住宅会社は昔のように欠陥住宅を作ることはまずありませんが、きめ細かい対応をする住宅会社もあれば、そうではない会社もいます。しっかり見極めていただければと思います。
いらない設備をつけている
新築住宅の費用が予算オーバーしてしまうパターンとして、設備をあれもこれも取り付けているケースも多くみられます。大手ハウスメーカーの営業マンなどの中には、売り込みをかける際に「太陽光発電を取り入れてみませんか？」と言ってくることが多いです。
「太陽光発電を取り付ければ、発電もできてご自宅で使わない発電量は、売電もできるので、光熱費がほとんどかかりませんよ」というように言われると、つい太陽光発電を取り入れてみたくなるかもしれません。以前は、太陽光パネルを導入すると、政府や地方自治体などから補助金が出ましたが、最近は補助金がなくなっています。太陽光パネルの設置には、それなりのまとまった費用が追加で必要です。よく営業担当者が「10年以内でコストはカバーできます」といいますが、これもケースバイケースでしょう。
もし、故障すれば修理費用がかさみますし、設置費用を賄うにあたって住宅ローンを使うとなると金利が上昇した場合、コスト分の支払いに10年以上かかることも考えられます。本当に住宅会社が言うとおりかどうかは、厳しく判断してほしいものです。
最近注目の設備として、全館空調設備があります。住宅の中なら、いつでもどこでも快適に過ごせるというものですが、絶対に取り付けないといけない設備ではありません。装置の価格などを考えると市販のエアコンを一部屋一部屋つける方が圧倒的に安いです。
エアコンによっては、すぐれた省エネ能力を有している機種が沢山あります。もちろん全館空調設備が悪いわけではありません。メリット・デメリットをしっかり比べて、冷静に判断する必要があるということです。予算と相談して問題ないようであれば、取り付けることで暮らしの利便性はきっとアップするでしょう。
家全体の新築の予算はどう決める？
新築の注文住宅を建てる際、安全に返済できる予算をどう決めるかは、2つのポイントに分けられます。それは、自己資金（頭金）と住宅ローンです。はじめに書いたように、住宅ローンを利用せずに、全額キャッシュで家を建てられる方はいるかもしれませんが、今の金利水準であれば、借りた方が得な場合があります。
現在の制度上、家づくりには住宅ローン減税が使えます。この住宅ローン減税は、借り入れをしている金額の1％（最大5,000万円）までが所得から10年間控除されます。所得が年間600万円以上の方は、税率もしっかり取られているので金利を支払っても、そちらの方が得という場合が多いのです。どちらが得か是非検討してみてください。（この住宅ローン控除の制度は、毎年制度が変わる場合がありますので、必ずご自身で確認をしたうえで、申請をしてください。）
では、ローンを組む方の場合で考えていきましょう。自営業の方は、どこかに勤務している方よりもローンを組むのが難しい場合が多いです。特に節税を行って所得を小さくしている自営業の方は、住宅ローンが組めないことが多いので、きちんと申告をして、最低でも年間所得を400万円以上にして下さい。
どこかにお勤めの方で、年収が300万円以上、大きな借金が無い、返済の大幅遅れなどの過去の信用事故情報がない、などの条件をクリアしている場合は問題なく住宅ローンを借りられるでしょう。また、転職直後は住宅ローンの借り入れが難しいので、転職後半年以上経ってから、家づくりを始めることをおすすめします。
では、住宅ローンはいくらまで借りられるのでしょうか。また、いくら借りても大丈夫なのでしょうか。それは、人によって違います。というのは、家を建てることが本当に夢で、特に趣味もないし、子どももいない、もしくは1人で十分という方は、頑張って返せるギリギリまで借り入れても良いと思います。ですが、お金がかかる趣味がある、子どもが多くて教育費がいくらかかるか心配だという方は、本当に安全を考えながら返済計画を立ててください。
いくらまで借りられるかといえば、問題のないサラリーマンの場合、おおよそ年収の5～9倍程度までは借りられると思います。年収350万円の場合で、1,800～3,200万円ぐらいです。ただし、3,000万円も借りてしまうと、月々の返済額が9万円に近くなってしまいます。年収350万円の方の手取り月収は、22万円前後の場合が多いのでおよそ4割が住宅ローンに消えてしまいます。これでは借りすぎの場合もあります。
では、適切な金額はいくらぐらいでしょうか？これは先述の通り、何が大切かによって大きく異なりますが、一般的には月収の２５％前後といわれいます。
25％ということは、年収350万円の方で、年間返済額が90万円前後、月額にするとおよそ7万8千円前後になります。金利が1.1％で35年ローンで返済していくと仮定すると、2,700万円までは借り入れが可能です。もっとも、これはライフスタイルによって異なりますので、皆さんお一人お一人のケースで試算することが必要です。ご希望の方は試算しますので、お声をおかけください。（その場合は、右記のリンクからメッセージをください。https://mienoie.net/contact/）
家を建てるときには別途現金が必要です。それは頭金と呼ばれているもので、建築資金に加えます。そのほかにも諸経費といって、印紙代、税金、借り入れに対する保証料、司法書士への報酬などが発生ます。これらは住宅ローンから支払うことが可能な場合と現金で用意する必要な場合がありますので、最低でも50万円、できれば200万円ほどの現金を頭金とは別に用意しておいた方が良いでしょう。
また、頭金のために、諸経費以外の貯金全額使ってしまうという方もいらっしゃいます。住宅ローンの借入額が少なくなって、返済負担が軽減されるので気持ちは解りますが、あまりおすすめはしません。引越しするにあたって家具や電化製品を新しく購入するでしょうし、お子さまがいれば将来の教育費のことも考えないといけません。今後、病気やけがで仕事ができなくなることがあるかもしれません。そのときのために、当面の生活費を手元に残しておく必要があるでしょう。月の生活費の少なくても3か月、できれば半年分は手元に残しておきたいところです。自営業者やフリーランスの場合、仕事ができなくなると途端に収入がゼロになってしまうことが考えられます。そう考えると、少なくても半年分の生活費は手元に残しておきたいところです。
また、住宅ローンの多くは団体信用生命保険（略称：団信）といって保険機能がついています。ご主人に万が一のときは、住宅ローンの残債がすべてなくなってしまいますので、借り入れを無理に減らす必要がありません。現在のように過去最低金利の情況の場合は、無理ない範囲で借り入れを増やした方が得の場合もあります。
まとめ
このよう、に、『安心して借りられる住宅ローンの総額＋自己資金＋援助分－諸経費』の合計値が皆さんの住宅獲得資金になります。新築を建てるときに、大事なことは予算の枠組みの中で建設費用と土地の購入資金、さらに諸経費などをきっちり収めることです。
多少予算オーバーしても住宅ローンの融資を増やすなどで、お金をねん出できるかもしれません。しかし、その後の返済負担が増えてしまうので、あとあと苦しい思いをする可能性が出てきます。もし、両親がご健在であれば、ご両親からの資金援助を受けることで予算枠をアップさせる方法もあります。具体的な金額を提示して、援助いただけないか聞いてみましょう。どんな家を建てるかを考えるよりも先に、予算枠を決めてしまうと、どのようなマイホームを建設すればいいか、選択肢が絞り込まれると思います。皆さんの家づくりが成功されますように！祈念しております。
