コラム
土地を購入する時に絶対気をつけておきたい4つのこと
三重県でこれからマイホームを建てようとお考えの方のほとんどが、賃貸住宅か実家にお住まいです。私がエンドユーザーつまり、皆さんのような一般の住宅購買層の方とお話をさせていただく感触からすると、およそ7割の方が土地を新しく購入しています。
新築住宅を建てるには、土地がなければいけません。新築の家を検討中の多くのエンドユーザー様は、建物をどうしよう？ということを意識される方がほとんどです。間取り、子供部屋、ベランダ、パントリー……とにかく家とその仕様についてご興味を持ってこられる方が非常に多いです。
ですが、これから土地の購入を検討する場合、さまざまなトラブルが発生します。土地は、建物のように目で見えるわけではありません。そのため、漫然と探すだけではなく、気をつけるべきことがいろいろとあるのです。この記事では、土地を購入する場合に気をつけておくべき点をいくつか紹介します。しっかりご理解いただいて、失敗のない土地選びに役立てて下さい。
4つの土地の探し方
土地の探し方に、4つのパターンがあるのをご存じでしょうか？4つの探し方として、「（1）不動産屋さんに探してもらう（2）インターネットで探す（3）住宅会社に依頼する（4）自分で探す」という方法が挙げられます。それでは、それぞれメリット・デメリットを見ていきましょう。
（1）不動産屋さんに探してもらう
これは一番多いパターンだと思います。このパターンのメリットは、地元の不動産業者さんなら、地元の事情に精通していること。細かいことに精通している方も多いです。しかし、不動産屋さんには得意不得意があります。土地の売買が得意な会社と賃貸物件が得意な会社がありますので、見極めが必要です。
全国区の不動産屋さんの場合は、とにかく広い範囲を対象としており物件数が多いのが特徴です。大手さんの中では銀行さんと繋がっている会社もあり、中小規模の不動産屋さんが持っていない情報をお持ちの場合もあります。大手業者、地元の中小業者いずれにしても、さまざまな条件を元に豊富な物件数から適切な宅地情報を提供していくれると思います。ただし、地域を絞ったときに情報量が劣る場合があることを留意しておきましょう。
一方、デメリットは建物の知識をほとんどもっていないことです。地盤の話や周辺状況の話、上下水道管の有無など家を建てるに当たっての確認事項がお留守になる場合も少なくありません。また、情報収集のプロセス以外では、なかなか親切にしてもらえない場合も。どちらかと言えば、あなたが彼らにとってお金になるかどうかで判断する担当者が多い印象があります。
（2）インターネットで探す
これは、『HOMES』『スーモ』『yahoo不動産』等や地方の不動産が運営している情報サイトなどから資料を集める方法があります。この場合のメリットは、時間を気にせずにさまざまな物件を見られることです。その結果、相場観を養うことができます。価格で絞り込んだり、地域、市町村などの行政区分などで分けたりして検索できるので、予算に合わせた選択ができるでしょう。
ただし、デメリットもあります。同じ物件を沢山の業者が宣伝してたり、情報の更新が遅れたりするがため、既に売れてしまった、価格がいつの間にか下がっていた……などのタイムラグが生じることがあります。Webサイトの情報だけで絞り込んでしまうのは危険だなと思います。また、こういったWebサイトは、最終的に不動産屋さんに繋がっているので、（1）のデメリットも含まれるでしょう。
（3）住宅会社に依頼する
個人的に、住宅会社に探してもらうのは一番おすすめです。もちろん、私が住宅会社をやっているので、そう言っているわけではありません。
まずは、デメリットの話をしておきます。デメリットは、その会社に土地を探してもらった場合、その会社で家を建てないといけない点です。ですので、この会社となら家づくりを進めていけると思ってからでないと、話を進めて行くことは難しいでしょう。そのため、私は土地を決める前に住宅会社を決めることをすすめています。
一方、メリットは沢山あります。住宅会社は土地を売ってお終いになる不動産業者様のようなことはありません。土地をおすすめして、買ってもらったお客さまの住宅を建てて、それからメンテナンスを含めて30年以上のお付き合いになります。そのため、中途半端な土地をおすすめできません。
また、土地の価格は、値引きできる場合があります。土地の価格が下がると、お客さまの建物に対して使える予算が増えるので住宅会社とお客さまの利害が完全に一致します。ところが、不動産業者は土地の価格が下がると手数料が下がっていくので、価格値下げに協力的でない不動産業者もいらっしゃいます。その不動産業者が土地の売り主側の場合、なおさら値下げには協力したくないはずです。
万が一、土地に問題があった場合、住宅会社は責任を取らされます。そのため、しっかりとした説明をしてくれます。後々のトラブル回避のためにも、住宅会社の紹介で土地の購入を検討してみて下さい。多くの住宅会社は手数料を取らない場合が多いでしょう。
（4）自分で探す
どうしても、土地購入を希望するエリアで土地が見つからない場合は、自分で探すことも可能です。どう探すかというと、住みたい希望の土地を色々歩いてみて、人の住んでいない住宅、あるいは空き地などの所有権を確認していきます。不動産の所有権は誰でも確認することが可能です。ただし、法務局に行って台帳の閲覧を申し込む形になり、コピーを所得するために1物件あたり数百円の費用がかかります。
懇意の不動産屋さんがいれば、簡単に取得してもらえるでしょう。もちろん手数料は同じ額かかりますが、不動産屋さんの多くはオンラインで閲覧できるので、素早い対応が可能です。
そのうえで、所有者に連絡をとって売る気は無いか？売るとすればどのぐらいの費用になるのか？意思確認をする必要があります。このあたりも不動産屋さんに頼むことは可能ですが、その場合は売買のタイミングで手数料が発生しますので、できれば自分でやりましょう。
もし、この探し方でわからないことがあれば、無料で相談に乗ります。また、不動産売買は沢山書籍が出ていますので、図書館で探してみると良いでしょう。
よくある土地の落とし穴
土地を売買する機会は著しく少ないものです。多くの方は一生に１回あるかないかでしょう。一般の人にとって土地取引は、経験を積むのが難しいものと言えます。そのため、ビジネスとして不動産営業を生業にしている人とは、著しく知識の差があります。業界内の常識が一般の人にとっては非常識な例も少なくありません。いくつかの例を取り上げて説明させていただきます。
- 古屋付き土地売買
古屋付き土地売買とは、以前から建っている家が残っている状態で土地取引を行うことです。日本の習慣上、建築後20年を過ぎた住宅の価値はほぼ無価値と判断されます。これは屋根に大きな穴が空いている場合も、少し掃除すればまだ住めるような状態でも同じです。必ず現地を確認しましょう。
そのときに確認する必要があるのは、再建築が出来るかどうかです。再建築というのは、建替が出来るのか？ということで、以前は法律に即していなくても建築許可が出たのですが、最近は、完全に法律に則していないと建築許可が出ません。たとえば、購入予定の土地が２m以上の道路に接していないとその建物を壊すことができても、新しく建てることはできません。
場合によっては、建物の解体費用を土地価格から値引いてくれる場合がありますので、価格交渉が可能か確認しましょう。
- 上下水道、ガスなど
上下水道が宅地に通っていることは、土地を考え得る上でとても重要です。農地を購入して宅地にするのに、一番の問題はこの上下水道でしょう。上水道（飲み水）は、水道管として公道に埋まっていることが多く、自分の家に水道管を引き込むのに安くても100万円程度が実費でかかってしまいます。水道管が遠いところにある場合は、最大300万円ぐらいの費用がかかる場合もあると聞きました。
さらに、下水が完備されていない土地では、合併浄化槽と呼ばれるものを宅地内に設置しないといけません。最近は、価格が高くなりつつあります。市町村から補助をもらえる地域がありますが、個人負担で数十万円かかる場合がありますので、必ず住宅会社に確認してもらって下さい。不動産屋さんの場合は、工事が必要だとわかっても、どのぐらい費用がかかるのかわからない方も多いので、注意が必要です。
都市ガスがあるところは、ガス管にも同様の問題があります。是非ご確認下さい。
- 土地の高さ、擁壁など
土地の高さはとても重要な問題です。せっかく良い土地を見つけても、道路よりも１メートルも低い土地や逆に高い土地の場合は高さを調整しないといけません。そうでないと駐車場を上手く設置できないからです。雨の多いところでは、必ず道路より少し土地を上げておかないと、豪雨で冠水してしまう場合が考えられます。
土地の高さが低い場合は、盛り土をします。高い場合は、土をすき取らないといけません。盛り土にはお金がかかりますし、土地をすき取った場合でも残土処分費用が必要になります。1メートルもの上げ下げをすとなると、100万円単位の工事になるでしょう。
また、急斜面にある土地などは、擁壁といってしっかりとした土留めをしないと大雨のあとの土砂崩れ、地震などでの崖崩れなど後々命に関わるほどの事故に繋がることがあります。当社の物件ではないのですが、相談を受けたことがあるのは、新規造成地で擁壁が不十分なために家が傾いている場合があります。この場合は早急に対応しないと、まともに住んでいられなくなりますし、大きな地震が来たときには人命を失いかねません。必ず専門の住宅業者に確認の上建築を進めてください。この点はとても重要です。
そのほかにも、不動産業者さんでないと詳しく解らない建築上の問題点は多数有ります。ですので、家を建てたときの問題点は何かという視点で見る建築業者、住宅会社からの意見はとても重要です。是非、信頼できる相談相手を見つけて下さい。
土地は値引きできる？
最近はそんなに行かなくなりましたが、たまに家族で長島ジャズドリームのアウトレットに出かけます。特に冬と夏のバーゲンシーズンは洋服が安くなるのでまとめ買いには便利なことも。
洋服には、デパートで売っている正規品とアウトレット品とがあるそうですね。不動産、特に土地の場合はどうでしょうか？神話のようにまことしやかに流れているのは、土地は出物（特別に相場よりも安い商品）があるという噂です。
結論をはじめにいいます。土地や不動産の場合、出物というのは確かに存在します。ですが、出物とされる物件は、相続や企業の経営不振、個人の借金返済などの理由で売り急いでいるものが多いです。つまり、早く現金化したいので安く売るという物件ばかりなのです。
ですから、そのような物件は出た瞬間に売れてしまいます。不動産業者が、現金で買い取ることが多いようです。噂に聞いても、なかなか我々には回ってこないのには理由があったんです。出物のほとんどは、かなり大きな土地であることが多いです。お客さまが手頃だと判断する５０～１００坪というのはなかなか出ませんし、出たとしても古家付きの物件が多い様です。
しかし、土地を安く買うことは不可能ではありません。それは、不動産の値段の付け方に秘密あります。一般の方が土地を売り出す場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼するか、金利や取引のある不動産屋さんに相場を聞いて売り出し価格を決めます。ですが、それはあくまで相場の上限である場合が多いです。直ぐに売れれば良いのですが、問合せもない、売れそうにないとなると、値引きをしてもらえる可能性が出てきます。
ですので、発売し始めて数ヶ月経っている土地や中古住宅は値引きしてもらえるチャンスです。もちろん、オーナー様がお金に困っていない場合や売り急いでいない場合は、その限りではありません。いきなり値引きを申し入れるのではなく、しっかりとした購入計画を立てたうえで値引きにチャレンジして欲しいと思います。また、値引きがOKされたら、必ず購入しないといけません。ですので、試しに値引きを申し入れるというのは、皆さん自身の信頼を損なう恐れがありますので、絶対に避けるべきです。
土地を購入前に
ここまで読んでいただきありがとうございます。この記事を読んだことで「いろんな注意点が解ったので、これで土地探しをして、契約すれば良いですね」と思う方がいるかもしれません。
でも、ちょっと待って欲しいのです。土地がないと家は建ちませんが、そもそも何のために土地を買うのでしょうか？土地を買うのは、家を建てるためだと思います。つまり、家が決まらないと本来は土地が決まらないのです。どういうことかちょっと考えてみましょう。
家はあまり大きいと使いにくい、また小さいと窮屈だというのはよく解ると思います。程良いサイズが必要です。しかし、ご家族の生活によって、程良いサイズは全く違います。さらに、ご家庭ごとの適切なサイズはご家族の皆様だけでは判断がなかなか難しいでしょう。つまり、家の作り手である我々のような住宅業者としっかり話をしないと、それぞれの家庭にマッチしたサイズの間取りというのは解りません。
私がおすすめする土地の買い方は、まず住宅会社を決める方法です。住宅会社を決めたうえで、程良いサイズを決定して、広すぎず狭すぎない土地の大きさ、土地の場所、内容などを住宅会社と一緒に見ながら最終決定したうえで、今回お伝えした内容をしっかり判断しながら、家づくりのために土地購入を決めてほしいのです。
土地を買う前に、住宅屋（つまり、建築会社）を決めてほしいというのが、私からの最後のアドバイスです。今までの常識をちょっと変えて、是非とも土地を決める前に、住宅業者を決定する方向で検討してください。そして、土地の相談ににもしっかりのってくれる業者かどうかを見極めて下さい。土地の相談に乗れない業者を選ぶと後々困ったことが起こりますからね。
皆さんの土地選びが成功するように祈念しております。
