コラム
「空き家率」という言葉をお聞きになったことがあるでしょうか？文字通り、マンションや一戸建てで誰も住んでいない住宅の割合のこと指します。現在、日本全国で5,300万戸あまりの住宅があります。そして、住宅の空き家率は平均13％前後。つまり、600から700万戸の空室が日本全体で存在していることになります。三重県だけに着目した場合でも同じような状況で、三重県の住宅の空き家率は13％前後、賃貸住宅では20％を超えるとの報告があります。つまり、10軒に1～2軒は空き屋というわけです。
多くの空き屋は、賃貸住宅の空室と高齢者の方が亡くなった家に、誰も住まなくなって一時的に放置されているといったことが原因に挙げられるようです。もちろん、相続などが完了した時点で、売却されたり、賃貸に出されることもあります。
家が欲しいという方の中には、新築にこだわらず、中古でもいいという方が増えています。特に20代、30代の経済観念をしっかり持っている方の中には、新築は割高なので、安い中古を購入して、直して住めればそれで十分と考える方も増えているようです。政府も補助金などを用意して、中古住宅をどんどん売っていきたいと考えているようです。今後、中古住宅という選択肢はますます増えてくるでしょう。
中古住宅のメリットとデメリット
ここでは、中古のメリットとデメリット、そして注意点（チェックポイント）を一緒に考えていきます。まずは、中古住宅メリットです。これは、価格が安いという点が大きいと思います。そして、古い家は良い場所に建っている場合が多いです。低価格であるため、同じ予算なら広い家に住めるというメリットもあると思います。全く同じ予算であれば新築よりも中古住宅の方が、広くて便利の良いところが手に入るのです。
また、どうしてもその学区の地域に住みたいなどといった理由から、地域限定で探しているとき、なかなかいい土地物件が出てこないという場合でも、中古住宅なら売りに出ていることがあります。資金さえ余裕があれば、もちろん更地にして新築にする方はいらっしゃるでしょうが、さまざまな制約から中古住宅を直して済ませることを視野に入れるといいかもしれません。
ただし、デメリットもあります。中古住宅は、誰かが住んでいた住宅です。そのため、潔癖症の方は避けた方が良いかもしれませんね。すでに立っている家なので、間取りを自由に決められないのもデメリットのひとつです。中古住宅は、古い考え方で間取りが作られているため、今のライフスタイルだと使いにくいかもしれません。さらに、いろいろな部品が古くなっているので、修理に費用がかかる場合があります。断熱などが十分に壁の中などに入っていない、古くなって断熱性能が悪い、建物が古いので地震が心配……などの不安が残ることもあるでしょう。
新築の注文住宅と比べると自由度という点で劣りますが、建売住宅と比べると新しいか、古いかの差はありますが、間取りなどの自由度に関してはあまり差がないかもしれません。そのため、中古住宅を安く買って、思いっきり自由にリフォームして住むという方も増えてきています。日本家屋の場合は築25年を過ぎたものは、建物の価値をほとんど考えません。まだまだ使えるものを無料で手に入れられると考えると、中古住宅を買うことは意外と面白いのです。
そのため、三重県でも、資金に余裕がある人が投資目的で中古住宅を購入するという方がいらっしゃいます。ほとんど土地代だけの安い住宅を購入して、きれいにリフォームして賃貸住宅として貸すというわけです。家族にはアパートやマンションよりも戸建て住宅が好まれる傾向にありますので、借り手は結構いるんです。下手に賃貸用の新築アパートを建てるよりは安く買えるのメリットですね。
中古住宅購入時の４つのチェックポイント
では、中古物件をリフォームして自宅として住むことを前提としたとき、どんなことに注意して購入すれば良いでしょうか？中古住宅を購入する際のチェックポイントをお伝えします。
ポイント１ 1982年築以前か以降か？
中古住宅の中で、特に気をつけないといけないのは耐震性です。1981年に建築基準の大改正が行われました。このとき、住宅には耐震基準という考え方が加わりました。そのため、1982年（昭和57年）以降の建物を、新耐震基準の建物（略称：新耐震）と呼んでおり、それ以前の建物を旧耐震基準の建物（略称：旧耐震）と呼んで、明確に別けています。
1981年（昭和56年）、82年（昭和57年）の建物は、新耐震と旧耐震が混在しています。どちらの耐震基準で建てられた建物かきちんと確認をして下さい。不動産屋さんに聞いていただければ教えていただけます。これには、住んでいる人の命や資産としての家を守るという観点がありますが、住宅ローンや税金にも関わってくるため、大事なポイントです。
旧耐震の中古住宅には住宅ローンをつけないというのが多くの金融機関の共通認識になっています。そのため、旧耐震の建物を購入する場合は、その土地の分しか住宅ローンがつかない場合があるのです。もっとも築35年以上前の建物には担保価値はほとんどありませんので、ここは大きな問題ではないかもしれません。
また、住宅ローン減税を受けるためには、耐震基準適合証明書が必要となります。中古住宅では、築20年以内であるということが条件です。これを過ぎれば、利用できないように見えますが、耐震基準に適合すればいいので、中古住宅を選ぶ方は事前に住宅会社か設計士に相談して下さい。最終的には設計事務所や、住宅会社が確認して証明書を出すことも可能です。
つまり、旧耐震の住宅でも諦めずに、追加工事をして耐震基準適合証明書を発行できると言えます。工事の費用は、建物の状態や広さにもよりますが一般的に100～300万円という費用がかかります。あまりに古い建物や、構造物の一部が腐っているなどの場合は、さらに大きな費用がかかる場合もあります。実は、不動産屋さんでは構造のところまでは解らない場合が多いので、築30年以上の古い中古住宅を購入される場合は、必ず設計士か住宅会社のアドバイスを受けながら予算を検討することをおすすめします。
古い家屋の場合、木材だけでは無く基礎のコンクリートのひび割れやモルタルと石だけで固めた無鉄筋の基礎（無筋基礎ともいいます）が存在します。その場合は、基礎の強化が必要な場合があります。この判断は、不動産屋さんでは難しいので、これも設計士などの有資格者や、リフォーム経験が豊富な住宅会社に相談した方が良いでしょう。お値打ちだからと中古住宅を購入することを決めたけれど、耐震工事で思いのほかお金がかかることがないようにして下さい。
ポイント２ とてもわかりにくい瑕疵担保責任
不動産会社に行って中古住宅の話をすると、必ず出てくるのが瑕疵担保責任でしょう。初めて聞く方は、なんだかさっぱりわからないと思いますが、重要ですのでこちらもご確認ください。今後、国土交通省が『瑕疵担保』という名前を変えることを検討しています。ということで、名称変更の可能性がありますが、念のため解説しておきます。
瑕疵というのは、簡単にいえば、「不具合」のことです。担保というのは、「保証すること」や、保証をおこなう担当者を指します。不動産の建物部分に不具合が起きたときの責任を誰がとるのか？ということを、瑕疵担保責任として法律的に示されているのです。なお、売り主と買い主の両者がその不具合をお互いに了承して契約をした場合は、その不具合は瑕疵になりません。その代わり契約書中に、その不具合を明記しておくことが必要です。たとえば、雨樋が曲がっている、屋根や壁に一部穴が空いている、増築したのでその部分登記していないなど……両者納得のうえであれば、売り主にこれを補修する義務は生じないというわけです。
新築住宅の場合は、注文住宅も建売住宅も10年間の瑕疵担保責任保険の加入が義務づけられています。つまりは、家を建てて販売した会社が保険に加入していて、10年間の建物の不具合は保険を使って修理しますという保証がついています。
では、中古住宅の場合はどうでしょうか？
中古住宅の場合は、２年間と短いですが瑕疵担保責任が売り主に求められています。ただし、売り主が業者の場合は、売り主がすべての瑕疵に関して責任を負いますが、個人の場合は、その個人にまで瑕疵担保責任は求められていません。つまり、業者であれば徹底した確認をして消費者保護をする必要があっても、個人ではその限りではないというわけです。
買主は、瑕疵があることを知ってから1年以内に売主に損害賠償を求められると民法にあります。住むことが購入した目的ですから、住むことができないような問題がある場合には、契約を解除することができるのです。ここで大切なのは、瑕疵があると“知ったとき”です。たとえば、築20年の物件を購入し、10年後に気がついても瑕疵担保責任を問うことができるのです。しかし、これはあんまりだということで、瑕疵担保責任の期間を制限したり、瑕疵担保責任を付けない形で販売・契約されることもあります。
前述のようにこれも例外があり、不動産会社が販売した物件に関しては、どんな理由をつけようとも瑕疵担保責任が引き渡しから2年あります。あくまで売り主がプロであることを確認しましょう。住宅が販売された後に、住宅業者がリフォームしたという場合は、元々の不動産が改造されているので売主が不動産会社などの場合でも瑕疵担保責任は発生しません。その場合は、住宅業者がリフォーム部分について保証を行うことになります。
ポイント３ 建物の将来に関わる既存不適格建物
中古住宅の中には、既存不適格建物と呼ばれるものが混じっています。築年数が10年以上経っているものに多く見られますが、周りよりも安く販売されているため、非常に魅力的に映るでしょう。ですが、ここに落とし穴があります。
既存不適格建物とは、簡単に言えば、今の法律に合わない建物だということです。住宅に関わる法律は、年々厳しくなっており、例外を認めない方向に進んでいます、法律がどんどんと変わっていく中、それと共に建物の規制が強化されてきました。
現在の法律基準で考えたとき、建物が不適格であることは、建て替えのときに問題になります。建て替えようと思って、今と同じものを建てようとしても、基準の問題で同じような広さや高さの家を建てることができない場合があるからです。そうなると、建物に関してできることは建て替えではなく、大規模リフォームのみということになってしまいます。
既存不適格の建物には、次のような例が挙げられます。
- 建ぺい率や容積率オーバー
- 通路はあるが2ｍ以上の接道がない
- 建物自体の不適格
- 建物の高さ違反
このような建物を購入する場合、金融機関が住宅ローンを貸してくれない可能性があります。全額キャッシュで購入することになるので、事前に不動産屋さんにローンがつくかどうか確認をしましょう。
ポイント４ 知っていれば安全なコンクリートの知識
最近は少なくなってきましたが、ご高齢な方がごくたまに「コンクリートは100年もつ」と勘違いされていることがあります。確かに、コンクリートは非常に長持ちする建築材料であることは確かです。欧州などでも、100年以上経たコンクリート建造物はいくつもあります。ですが、現在はコンクリートの対応年数は25年程度とされています。25年と100年では大きく違いますね。
昭和に入って、鉄筋コンクリート造（RC造）の建物が流行った時期がありました。ですが、最近はコストの面からも、建設スピードの面からも大型建造物のほとんどは鉄骨造、住宅は木造が主流になってきています。
鉄筋コンクリート造（RC造）は、100年程度の長期間寿命があるので大丈夫と思っていたら、防水が切れて、水漏れがするなどの細かい問題が沢山出てきます。また、大きな地震がくるとクラックが入って補修に費用がかかるなどの問題もあります。
ほとんどの方が購入される中古住宅は木造住宅でしょう。鉄骨の住宅もありますが全体の２～３％です。また、鉄筋コンクリート造（RC造）の住宅は1％もないと思います。
ただし、木造住宅であっても、基礎にはコンクリートが必ずといっていいほど使われています。（極々まれに石基礎という例はありますが、三重ではほとんど見かけません。僕自身も見たことはありません。）コンクリートは年数とともに劣化していきます。また、古い建物の基礎には鉄筋が一切入っていない無筋の基礎という問題もあります。無筋基礎でも直ちに問題がない場合があれば、住むためには必ず対策しないといけない場合もあります。
表面に一度ひびが入れば、それが自然に治ったりすることはありません。細かいヒビの場合は、あくまで表面に塗った化粧部分のヒビの場合があり、その場合は問題ありません。ですが、クラックが全体に及んでいると対策をしないといけない場合もあります。
表面ではなく、コンクリート内部に届くクラックが入ってしまうと、内部にまで水が浸透します。基礎に水が浸透していくと、表面に白い線が表れていきます。やがて、結晶化した物質が出てくるようになりますが、これがコンクリートにとって重要な石灰分です。つまり、大事な成分が流れ出している状況で、強度を失ってきていると言えるでしょう。赤いさび状のものが出てきたときは、内部の鉄筋にサビが出ている状態です。サビが出るということは、鉄筋が膨張していることを意味します。そうなると、今度はコンクリートを内部から押し出し、さびた鉄筋がコンクリート部分を破壊してしまうのです。こうなると大規模な補修が必要になります。
このように、それが表面だけのヒビなのか、中心まで届くクラックなのかを見極め、状況を判断するには専門家の判断が必要です。気になったことは、納得するまで聞いて確認する必要があります。基礎やそのほかのコンクリート部分でも起きる重要なことです。中古住宅でも見逃すことができないポイントでしょう。
ヒビやクラックも問題ですが、コンクリートには中性化という現象が起きます。コンクリートは打設直後、強アルカリです。そして、それが長い年月を経て酸性化していきます。酸性雨という言葉をお聞きになったことがあると思いますが、雨は自然状態では中性に近かったのですが、工業化が進んで弱酸性になっています。森林が枯れるなどの現象が起こるのは、かなり酸性度が高い場合ですが、これはコンクリートにも影響を与えています。酸性の雨などでコンクリートのアルカリ度が中和されていくのです。そして、完全に中和されて中性化するとコンクリートは脆くなり、強度が落ちてしまいます。この現象を中性化と呼んでいます。
これも簡単に見分けることはできません。強度が落ちれば、耐震などにも大きな影響を与えます。酸性雨という現象が、コンクリートの寿命を短くしているのです。そのため、以前は長期間にわたって強度を維持できると思っていたコンクリート部分が25年程度の寿命だとみなされるようになりました。
中古住宅では、どうしても建物や設備に目が行きますが、基礎が壊れれば建物は耐えることができません。住宅でも多かれ少なかれコンクリートを使っています。コンクリートに関する事柄は知識として持っておいて損はないと思います。ちょっとした知識があれば見ることができる部分です。解らなければ納得がいくまで、専門家や第三者の設計士などに質問するべきでしょう。必要があれば、三重県内の物件は当社でも現場確認をさせていただきます。ご連絡くださいね。
まとめ
中古住宅は、間取りや築年数も大切ですが、耐震基準、瑕疵担保に関わる事柄、適法住宅なのかどうか、コンクリート問題は……？など一般の方があまり気にしないこともしっかり確認することが必要です。新築以上に知識が必要になるとも考えられます。安くても後から悔やまないために、判別できるだけの知識を持つか、しっかりした専門家のアドバイスのもと購入をするようにしてください。
大幅に間取りを変更する場合など、内部の柱や壁を撤去したり、増やしたりする場合は、構造的な問題があります。構造や建築基準はご自分で何とかすることができないので、必ず専門家に相談しながら進めてください。まれに大工さんの中には、安易にリフォームを進める方がいらっしゃいますが、建築士並みの知識がないと、後で構造的に弱い家になってしまう可能性があるので注意が必要です。
