コラム
絶対後悔したくない！と意気込んで土地を探しても、結果は失敗……。そんな人は意外と多いものです。今回は、土地購入で起こりがちな失敗を紹介しながら、土地購入の注意点をお伝えします。
土地購入を失敗すると、素敵な住宅を建てても不満が残りますよね。しかも、失敗したからと簡単に買い替えることができないから厄介。でも、それほど臆する必要はありません。何も知らなければ落とし穴に落ちてしまうかもしれませんが、落とし穴の場所が分かっていれば、落とし穴を避けることができるからです。これから紹介する失敗エピソードを反面教師にして、ご自身の土地購入にお役立てくださいね。
注意点1 周辺環境のチェックは念入りに
住宅を建てたとき、周辺環境について後悔するといった話はよく聞きます。ご本人は周辺環境を考慮して土地を選んだつもりでも、暮らして初めて不便さに気づくパターンですね。でも、このパターンの失敗は、土地購入の際に念入りにチェックすれば防ぐことができるので大丈夫。
時間帯や天候による街並みの変化を観察しよう
たとえば、駅や施設までの距離感に注目してみましょう。見学時は駅までスムーズに歩けたから、通勤がラクだなんて感じていても、朝のラッシュの時間は道が混みあい、信号で待たされ、思いのほか駅まで遠く感じてしまうことがあります。
不動産広告で表示されている駅までの徒歩時間は、80m/分で算出されたもの。距離が800mなら10分で着くという計算で表示されています。残念ながら、途中の坂道や信号の待ち時間などは考慮されていません。踏切が開かずの踏切でも、ラッシュ時に混雑しても、距離が800mの場所には10分で着くことになります。
「近道や抜け道があるから大丈夫」なんて考えているかもしれません。でも、その道は安心・安全な道ですか？ 雨になるとドロドロで歩きにくい、街灯が少なく暗いため怖い、交通量が多くて危険といった場合があるので要注意です。
検討するときは、天候や時間帯で街並みがどのように変化するかを意識することが大切です。平日と土日、昼と夜によって街は表情を変えます。晴れの日は快適でも、雨の日は水が押し寄せてくる土地かもしれません。季節によってどんな変化があるかも考えるとよいでしょう。あらゆる状況をイメージできるように、何度も見学をすることをオススメします。
もちろん、チェックするのは駅だけではありません。よく使うことになるショッピングモールや施設にも注目。お子さまがいるなら、学校や公園までの道のりも大切。ご家族それぞれのライフスタイルに相応しいか見極めてくださいね。
盲点になりがちな「風」という要素
お子さまがいらっしゃるご家族のなかには、学校までのアクセスを意識して土地を選ぶケースは少なくありません。学校から近ければ、通学に便利だし事故に遭うリスクも低いだろうと考えています。たしかに、学校の周りは治安を考慮した街づくりになっていることが多いです。でも、学校の近くに住むことには、デメリットもあることを忘れないでください。
それは、子どもたちの声といった騒音問題だけではありません。運動場の砂埃が風で舞い上がって、わが家に吹きつけてくるという事態が実際に起きています。砂埃が吹きつけると窓が汚れるだけでは済みません。日常生活に大きな影響を及ぼすんです。
空気を入れ替えたくても、窓を開けられない。洗濯物が室内でしか干せない。などの状況に陥ってしまうのです。その結果、子どもの健康のために定期的に服をクリーニングに出しているなんてご家庭もあると聞きます。
この問題は、学校が近ければ必ず起こるという問題ではありません。学校が近くても、砂埃が舞い込んでこない場所もありますし、学校でなはなく、空き地の砂埃が原因になることも考えられます。海の側ならば潮風が気になるかもしれませんね。
騒音や治安を意識する人は多いですが、「風」は忘れられがちです。この機会に、視野を広くもち、街で暮らすことをイメージしながら土地を探しましょう。
地図に載っていない地域情報もある
自分の希望が揃った土地が売れ残っていてラッキー！と思い土地を購入。しかし、その土地の目の前がごみ収集場所だった……。カラスにごみ袋が荒らされたり、ごみ収集日に臭いが気になったり。家を建てる工事が始まり、工事の様子を見るために足を運んでいるうちに、なぜ土地が売れ残っていたのかを知ることになるケースもあります。
それでも、気に入らなくなったからといって、土地は簡単に買い替えることができません。仕方なくそのまま暮らし始めたそうです。ゴミ収集場所が不衛生なのが気になり、奥さまが収集場所をときどき掃除しています。ゴミ収集場所であることを見落としていたがために、奥さまの負担が増えてしまったのです。
このように、周辺環境のすべての情報が地図などに掲載されているとは限りません。だから、不動産のチラシや地図などのデータだけで土地を選ぶのは危険なのです。ぜひ積極的に現地に足を運んでください。土地を見学することで、地図には載っていない周辺情報を知ることができます。地図と見比べながら見学して感じたことをメモすれば、土地選びの判断材料になります。
注意点2 購入後に土地に問題があると発覚することも
周辺環境の条件をクリアしていても、土地に問題が見つかる場合があります。地面の中のことは、表面からうかがい知ることは難しい。きっと一般の人が見学しただけでは、土地に問題があるかは見極められないでしょう。
購入した土地が軟弱地盤だった
土地を購入する前に地盤調査を行えるのは稀。多くは土地を購入してから実施されます。そのため、土地を購入してから地盤調査の結果を知るというパターンが圧倒的に多いのが現実で、土地が軟弱地盤の場合は、購入してから判明することになります。
また、地盤調査でOKが出ても、間取りに変更があり、敷地内の少しずれた位置に建物を建てることになったら、地盤調査はやり直しです。それだけ地盤調査は大切な調査といえるでしょう。
地盤調査で改良工事が必要になることを想定して、地盤改良工事費として100万円ほどの予算を最初から盛り込んでおくのも手段のひとつ。軟弱地盤であると発覚しても対応できるように準備をしておくんです。もし、地盤調査を難なくクリアできた場合は、地盤改良工事費が必要なくなって、準備しておいた100万円を使わなくて済んで得をしたような気分になりますよ。
上下水道管、通っているのが当前だと思っていた
上下水道やガス管などのインフラは通っているのが当たり前と思っていませんか？ 実際には、上下水道管やガス管が購入した土地の前面道路まで来ていない……なんてことがあるんです。特に、地方だとライフラインが未整備な土地があります。未整備の場合、自己負担で管の通っている主要道路まで道路を掘り返すケースもあります。
そのほか、通っている水道管が古い規格のものの場合、現在の規格と合わないというトラブルを招くことも。ライフラインを整えるために100万円程度が必要になるかもしれないことを、頭に置いておくようにしてください。
心配な場合は、住宅会社に相談して土地購入を検討するといいですよ。土地が軟弱地盤である場合、売り主に説明責任があり、物件概要にも明記されています。一般の人にとって読み取るのが難しい情報でもプロなら見落とさずチェックしてくれるはずです。
注意点3 費用や法規制……ひとりで抱え込まずプロに相談
土地を購入する機会は、人生でそう何度も訪れるものではありません。だから、多くの人が家づくりに必要な費用や法規制を知らないところから土地探しを始めます。なかには、初めて聞いた専門用語で頭が混乱する人もいるのではないでしょうか？
お金がかかるのは、土地の代金だけではない
土地を購入するには、もちろん土地そのものの値段を支払わなくてはなりません。しかし、土地購入には土地の金額だけでなく、いろんなお金を支払う必要があります。
売買契約書の収入印紙にかかる「印紙税」、仲介会社に支払う「仲介手数料」、不動産登記に必要な「登録免許税」や「司法書士の報酬」、「ローン借入費用」、ローン契約書の収入印紙にかかる「印紙税」、「つなぎ融資」のための利息や手数料、固定資産税、都市計画税などが挙げられます。さらに、ローンの種類や金融機関によって異なりますが、事務手数料、保証料、火災保険料、団体信用生命保険料なども必要になってきます。
支払う項目が多いと頭を抱えてしまいますよね。でも、土地購入の際には、土地そのものの金額だけでなく、トータルでいくら必要なのかを見越して予算を組むことが大切なのです。
土地の法規制のため、住宅の間取りを妥協することに
家を建てたい！という想いが高まるとともに、「こんな家に住みたいなぁ」という夢も膨らんでくると思います。大きな窓がある部屋、開放感のある吹き抜け……家族の希望を取り入れて間取りの検討が進みます。しかし、購入した土地の地域によっては、法律で建物の大きさや高さなどに規制が設定されていることがあります。その結果、間取りを妥協して住宅を作ることになるのです。
土地に関する法規制の用語には、「用途地域」、「市街化調整区域」、「建ぺい率」、「容積率」、「斜線制限」、「防火地域」などたくさんあります。しかし、難しい法律を全部覚えていないと土地を購入できないという話ではありません。
費用や法規制などで土地選びが難航する前に、ぜひプロに相談してみてください。いい住宅会社ならば資金計画の段階からアドバイスをしてくれるはず。希望の間取りや理想の住宅像を伝えながら、必要な費用を計算してくれるため、具体的に土地購入から住宅完成までをイメージすることができますよ。
先に土地を用意してから、住宅会社に相談しよう！という人がいますが、住宅会社は土地の相談にも応じてくれるのでご安心を。また、不動産会社と土地売買の交渉をする際、住宅会社を介して交渉したほうが確実な場合もあります。住宅会社は建物を建てるプロです。自分たちだけで土地を見つけようとせず、プロのアドバイスに耳を傾けてみてくださいね。
失敗しない！ 土地購入のポイント
ここまで土地購入の落とし穴を紹介してきました。いくつもの注意点を読むと、土地購入を躊躇してしまうかもしれません。でも、予算や条件が揃ったときには、思い切って行動に移すのも大切。洋服や日用品と違って、土地には在庫がありません。迷っているうちにほかの人が購入してしまう可能性があるんです。そこで、効率のよく土地を購入するためのポイントをお伝えします。
1）家族で十分に話し合う。
家族で理想の住宅について話し合い、優先順位を洗い出します。よい土地の条件は、人それぞれです。住みたいエリアを絞り、見て回るといいでしょう。気になる土地があれば、問い合わせて詳しい情報を聞いてみます。ただし、不動産会社と交渉などをする場合は、「住宅会社に相談してから」です。住宅会社の意見を聞いた方が、失敗が少なくて済みますよ。
2）周辺環境や土地の情報をリサーチする。
土地選びの際、一度も現地を見学せずに決める人は少ない。みんな実際に足を運び、納得したから購入するのです。つまり、見学して得た情報や体感が判断材料になるということ。見学時と暮らし始めた時のギャップがあると、「こんなはずじゃなかった！」と落胆することになるので、できる限りそのギャップを埋めることが、周辺環境で後悔しないポイントといえます。平日の昼夜と休日の昼夜の比較や、交通機関や学校や病院などの施設の位置確認など、現在だけでなく将来的にも住みやすいかを検討してくださいね。
3）不動産会社ではなく住宅会社に相談する。
土地購入といえば不動産会社を想像する人が多いと思います。ただ、不動産会社は土地のプロであっても住宅のプロではありません。住宅を建てるために土地を購入するなら、住宅会社に相談しながら土地購入を進めるのがオススメ。プロだからこそ知っている、リアルな情報を教えてくれることでしょう。
もちろん、プロに任せておけばいいという単純な問題ではないので、自分たちで情報収集することは必要不可欠です。住宅会社の人と楽しみながら土地を探してくださいね。理想のマイホームを実現できるための土地かどうかを一緒に考えてもらいましょう。
